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Immobilienmarkt Rhein-Main 2024: Das Jahr der Achterbahnfahrten?

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Von akzeptabler über sinkende Nachfrage bis hin zu kurzfristigem Boom – die Entwicklung des Immobilienmarktes 2024 ähnele einer Achterbahnfahrt, sagt unser Experte. Im diesjährigen Interview mit Herrn Schwank, Geschäftsführer der Naspa Immobilien GmbH, erfahren wir, welche aktuellen Entwicklungen den Markt prägen, wie sich diese auf den regionalen Immobilienmarkt auswirken und was die größten Herausforderungen in Zukunft sein werden. So viel vorab: Die Baubranche steckt weiterhin in einer Krise. Auf dem Immobilienmarkt scheint sich – in der Momentaufnahme – jedoch eine Tendenz zur Stabilisierung zu zeigen. 

Herr Schwank, lassen Sie uns den Immobilienmarkt aus der Vogelperspektive betrachten. Wie ist die aktuelle Lage?
Die letzten neun Monate waren für den Immobilienmarkt – so habe ich ihn hier im Rhein-Main-Gebiet erlebt – sehr durchwachsen: War die Lage bis Januar noch akzeptabel, brachen die Verkäufe ab Februar deutlich ein. Es ist schwer zu erklären, woran das lag – allein die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind es meines Erachtens nicht. Die allgemeine Marktstimmung ist politisch und wirtschaftlich angespannt. Seit etwa anderthalb Jahren beobachten wir einen kontinuierlichen Rückgang der Aufträge in der Baubranche. Hier liegen die Gründe auf der Hand: die extrem gestiegenen Baukosten, verursacht durch die hohen energetischen Anforderungen und steigenden Materialpreise. Für die Herstellung eines Neubaus müssen Sie heute mit rund 4.000 Euro pro Quadratmeter rechnen. Vor zehn Jahren lag der Preis bei etwa 2.500 Euro. Diese Kostensteigerungen machen viele Bauprojekte derzeit wirtschaftlich unattraktiv. Bauen zu akzeptablen Preisen und mit akzeptabler Rentabilität ist herausfordernd.

Welche weiteren Herausforderungen sehen Sie aktuell im Wohnungsbau?
Große Projekte mit 150, 200 oder 300 Wohnungen sind kaum realisierbar. Wenn Sie allein für den Bau einer Wohnung schon 4.000 Euro pro Quadratmeter kalkulieren müssen und dazu noch rund 1.000 Euro pro Quadratmeter für das Grundstück hinzurechnen, kommen Sie auf etwa 5.000 Euro pro Quadratmeter. Um diese Kosten zu decken, wären Mieten von mindestens 16 Euro pro Quadratmeter erforderlich, besser noch 18 Euro. Viele Investierende fragen sich, ob sich das angesichts der hohen Risiken überhaupt noch lohne. Zusätzlich gibt es einen erheblichen Mangel an qualifizierten Fachleuten, wie Handwerkern und größeren Bauunternehmen, die in der Lage sind, Projekte mit mehreren hundert Wohnungen zu realisieren. Die Preise für Baumaterialien wie Dämmung, Zement und Glas steigen weiterhin, was die Situation zusätzlich verschärft. Diese Entwicklungen erschweren kostengünstiges Bauen und vertretbare Mietpreise. Wenn jetzt weniger gebaut wird, steigen die Mieten weiter, was die Situation zusätzlich verstärkt. Der Wohnungsbau hofft deshalb jetzt auf den „Gebäudetyp E“.

„Gebäudetyp E“ – was steckt hinter diesem Begriff?
Der Gebäudetyp E soll das Planen und Bauen einfacher, günstiger und schneller machen, heißt es. Die Bundesregierung hat dazu inzwischen einen Leitfaden herausgebracht *. Das könnte beispielsweise eine Energieeinsparbauweise mit Holz, Rahmen oder vorgefertigten Platten sein, die kostengünstiger hergestellt werden können. 

Welche Entwicklungen beobachten Sie auf dem Immobilienmarkt hier im Rhein-Main-Gebiet?
Im ersten Halbjahr schien der Markt völlig stillzustehen. Wir hatten eine lange Liste von Angeboten, aber keine Interessentinnen oder Interessenten. Anfang Juli 2024 hat sich die Verkaufssituation normalisiert. 

Betrifft das auch Luxusimmobilien?
Die Nachfrage nach Luxusimmobilien ist konstant. Dieses Jahr stieg sie leicht an, einschließlich gewerblicher Immobilien. 

Und wie ist die Lage bei Mehrfamilienhäusern?
Der Markt für Mehrfamilienhäuser ist derzeit schwierig. Der Kaufpreis liegt momentan beim 20-Fachen der Jahresmiete – Tendenz fallend. Ich vermute, dass dieser Faktor im nächsten Jahr auf das 18-Fache sinken könnte. Was viele Käufer aktuell abschreckt, sind außerdem die hohen Investitionskosten mit Nebenkosten und eventuellen Sanierungsmaßnahmen. Allerdings sollten sich Interessenten nicht entmutigen lassen. Sprechen Sie mit einer Expertin oder einem Experten, analysieren Sie gemeinsam Ihre Vorhaben, Wünsche und Ziele. Möglicherweise gibt es interessante Fördermöglichkeiten, die Sie nutzen können.

Was sagen Sie: Verkaufen oder auf bessere Zeiten warten?
Jeder Immobilienbesitzer, der verkaufen will, sollte dies ganz individuell entscheiden und sich hierbei Unterstützung von Expertinnen oder Experten holen. Es gibt Eigentümerinnen und Eigentümer, die zögern und hoffen auf bessere Zeiten, sei es bei Mehr- oder Einfamilienhäusern. Wenn ein Objekt zu teuer angeboten wird, findet es nur schwer einen Käufer, das ist Fakt. Deshalb: Um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen, sollten Sie den Marktwert Ihrer Immobilie genau kennen und den Preis entsprechend festlegen. Wenn Sie verkaufen wollen, sprechen Sie mit uns. Wir ermitteln gern den Wert Ihrer Immobilie und unterstützen Sie dabei, den Verkauf optimal vorzubereiten. Besonders für Mehrfamilienhäuser bieten wir die gesamte Bandbreite der Verwaltungsarbeit an – von der baulichen und technischen Bestandsaufnahme über die Instandhaltung und -setzung bis hin zur finanziellen Betreuung.


Könnte sich der Immobilienmarkt Ihrer Meinung nach langsam wieder einpendeln?
Wir erleben derzeit einen recht guten Markt, aber ich bin vorsichtig mit Prognosen. Es fühlt sich an wie eine Achterbahnfahrt: Eben herrschte noch Stillstand und plötzlich zieht die Nachfrage wieder an. Diese extremen Schwankungen habe ich so noch nie erlebt. In zwei Wochen kann die Lage schon wieder anders aussehen. Aktuell sehen wir positive Entwicklungen sowohl im ländlichen als auch im städtischen Bereich.

Gibt es einen neuen Trend, den Sie beim (Um-)Bauen und Wohnen beobachten?
Ja, das ist spannend: Immer mehr Menschen wollen autark leben. Sie möchten ihren eigenen Strom erzeugen und, wenn möglich, Wasser aus dem eigenen Brunnen nutzen. Dieser Trend zeigt sich sowohl im ländlichen als auch im städtischen Raum, hauptsächlich bei Häusern. Ein Problem dabei ist jedoch, dass die Speicherkapazität für Solarstrom oft noch nicht ausreicht.

Zu Ihrem klassischen Geschäft bieten Sie auch Hausverwaltung an. Was zeichnet Sie aus, was machen Sie besser als andere Anbieter?
Unser Hauptziel als Hausverwaltung ist es, die Nebenkosten für unsere Kunden so niedrig und fair wie möglich zu halten. Dafür arbeiten wir nach einer ganz klaren Prioritätenliste: Notwendige Aufgaben werden erledigt, überflüssige Ausgaben vermieden. Unsere Kunden haben immer eine feste Ansprechpartnerin oder einen festen Ansprechpartner, die oder der rund um die Uhr erreichbar ist, auch am Wochenende. Damit alles reibungslos läuft und die Kosten überschaubar bleiben, überprüfen wir regelmäßig, was gemacht werden muss. Diese Qualität bieten heute nur noch wenige Anbieter.

Wie ist abschließend Ihre Einschätzung: Wohin steuert der Immobilienmarkt? Gibt es Lichtblicke oder sind die Aussichten eher düster?
Die Zukunft bleibt ungewiss. Die politischen Themen sind dabei zentral, da die Immobilien- und Baubranche stark im wirtschaftlichen Fokus steht. Es ist schwer vorherzusagen, wie sich die Lage entwickelt. Zurzeit gehen wir von sinkender Inflation und moderat sinkenden Zinsen aus, dies wird den Immobilienmarkt positiv beeinflussen. 

* Quelle:  https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/kurzmeldungen/Webs/BMWSB/DE/2024/07/gebaeudetyp-e.html

Disclaimer: 
Die vorstehenden Angaben und die Darstellungen stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Informationen sind weder ein Angebot noch eine direkte oder indirekte Empfehlung für den Erwerb oder die Veräußerung von Vermögenswerten und ersetzen nicht eine individuelle anleger- und anlagegerechte Beratung. Sie dienen ausschließlich Ihrer Information. Bei Bedarf setzen Sie sich deshalb bitte mit Ihrer zuständigen Beraterin oder Ihrem Berater in Verbindung. Die hier enthaltenen Aussagen geben unsere aktuelle Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung wieder. Diese kann sich jederzeit ohne Ankündigung ändern.

Foto: iStock/BrianAJackson

25.10.2024

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