Expertengespräch:
Die Baufinanzierung zwischen Preisspitzen und Zinswende

Herr Janz, wie beurteilen Sie die aktuelle Marktlage im Bereich der Baufinanzierung? Was hat sich in den letzten zehn Jahren verändert? Da gab es ja einiges an Bewegung.

In den letzten zehn Jahren haben wir eine beispiellose Situation erlebt. Dieser ging – das dürfen wir nicht vergessen – die Finanzkrise 2008/09 voraus. Um die Märkte zu stabilisieren, reagierten die Zentralbanken der großen Industrieländer damals mit drastischen Zinssenkungen; weitere Zinssenkungen folgten. Die Europäische Zentralbank (EZB) senkte ihren Leitzinssatz von 4,25 Prozent im Jahr 2008 auf 0 Prozent p. a. im Jahr 2016 und pumpte Geld in die Märkte. Sparguthaben und konservative Geldanlagen brachten keine Zinsen mehr, während Immobilienfinanzierungen so günstig wie nie wurden. In dieser Periode hat sich fast jede Immobilie als Kapitalanlage gerechnet, da die Mieteinnahmen die Zinskosten für das Finanzierungsdarlehen deutlich übertroffen haben.

Wie haben sich diese Veränderungen konkret auf die Immobilienpreise ausgewirkt?

2016 lagen die Baufinanzierungszinsen für zehnjährige Zinsfestschreibungen bei etwa 1 bis zeitweise sogar ein gutes Stück unter 1 Prozent p. a., was zu einer höheren Bewertung der Immobilien führte. Zusätzlich stiegen die Mietpreise aufgrund der Wohnraumverknappung. Dies waren die beiden Hauptfaktoren, weswegen sich die Immobilienpreise für Wohnimmobilien in den letzten zehn Jahren in einigen Regionen verdoppelt haben. In der Metropolregion Rhein-Main herrscht seither hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, was die Preise weiter nach oben treibt.

Wenn wir eine Immobilie als Kapitalanlage betrachten, dann spielen, vereinfacht gesagt, grundsätzlich zwei Faktoren eine wichtige Rolle: 1. die Höhe der Nettomieten und 2. der Bewertungsfaktor (das x-fache der Jahresnettomiete). Steigen die Mietpreise, verteuert sich die Immobilie, steigt der Bewertungsfaktor, dann steigt der Marktwert der Immobilie ebenfalls. Der Bewertungsfaktor ist dabei u. a. sehr stark von der Zinshöhe abhängig. 

Dies kann folgendes Beispiel veranschaulichen: Professionell oder gewerblich Investierende erwerben eine Immobilie zum 20-fachen der bestehenden jährlichen Nettomieteinnahmen (also ohne Nebenkostenzahlungen der Mieterinnen und Mieter). Das 20-Fache entspricht damit einer fünfprozentigen Verzinsung des bezahlten Kaufpreises. Bei einem Sollzinssatz von 1 Prozent p. a. für ein Immobiliendarlehen ergibt sich daraus ein jährlicher Überschuss von 4 Prozent der Mieteinnahmen gegenüber der Zinszahlung. In diesem Fall wären Investierende auch bereit, mehr als das 20-Fache zu bezahlen, d. h., die Immobilienpreise würden tendenziell steigen und die Nachfrage nach Immobilien würde sich erhöhen. Bei einem Baufinanzierungszins von 5 Prozent p. a. würde kein Überschuss verbleiben. Da für jede Immobilie zusätzlich Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Neuvermietung anfallen, wäre in diesem Fall ein Faktor von 20 zu hoch, sodass Investierende nur einen niedrigeren Faktor zahlen und damit die Immobilienpreise tendenziell fallen würden. Die Nachfrage nach Immobilien würde in dieser Phase eher sinken.

Und wie sieht die jüngste Entwicklung aus?

Seit 2022 wurden die Leitzinsen in kürzester Zeit schrittweise angehoben, was zu einer deutlichen Verteuerung der Baufinanzierungskosten führte. Die Zinsen für Baudarlehen stiegen in kurzer Zeit von ca. 1 Prozent auf über 4 Prozent p. a. . Diese Zinssteigerung ließ die Nachfrage, die rund 15 Jahre lang stetig gestiegen war, einbrechen – und damit die Immobilienpreise, wie oben beschrieben, fallen. Bereits geplante Käufe einiger potenzieller Investoren wurden zurückgestellt in der Erwartung, dass die Immobilienpreise weiter fallen würden. Dies wiederum führte zu einem Überangebot auf dem Immobilienmarkt und weiter sinkenden Preisen.

Nachdem die Zinsen ihren Höhepunkt erst mal erreicht haben und die Europäische Zentralbank im Juni 2024 eine Leitzinssenkung vorgenommen hat, zeigten die Immobilienmärkte erste Anzeichen einer Stabilisierung. 

Die moderate Zinssenkung der EZB um 0,25 Prozentpunkte und insbesondere die Erwartung weiterer Zinssenkungen haben die Kapitalmärkte seit Juni 2024 positiv beeinflusst, was die Nachfrage nunmehr wieder leicht steigen lässt. Die Kaufbereitschaft und damit die Anzahl der Baufinanzierungen nehmen wieder leicht zu. Die nächste EZB-Sitzung mit Zinsentscheid ist für den 12. September 2024 geplant. 

Wenn wir uns die aktuellen Zinssätze bei der Immobilienfinanzierung anschauen, gibt es Unterschiede zwischen Immobilien, die für den Eigenbedarf gekauft werden, und solchen, die als Investitionsobjekte erworben werden, wie Mehrfamilienhäuser?

Grundsätzlich gibt es keinen Unterschied in Bezug auf den Sollzinssatz, da die Refinanzierung dieselbe ist. Egal, ob Sie eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage oder zur Eigennutzung kaufen, der Zins für Baukredite ist weitgehend vergleichbar. Der Unterschied liegt in der Höhe des Eigenkapitalanteils, im Risiko und in der Nutzungsart. Bei gewerblich gegenüber wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien ist das Risiko höher, was sich auch im Zins widerspiegelt. 

Welche Veränderungen haben Sie in Bezug auf Forward-Darlehen von Bestands- und eigengenutzten Immobilien beobachtet?

In Deutschland haben wir den Vorteil von Zinsbindungen. Das bedeutet, die Bank sichert dem Kunden einen festen Sollzins über eine bestimmte Laufzeit, zum Beispiel fünf, zehn oder 15 Jahre, zu. Das ermöglicht eine feste Kalkulation. Wer vor zehn Jahren, bei einer angenommenen Zinsbindung von zehn Jahren, Bauzinsen von 2,5 bis 3 Prozent erhalten hat, kann heute mit Bauzinsen zwischen 3,5 und 4 Prozent p. a. rechnen. Das bedeutet für die meisten Kundinnen und Kunden keine großen Herausforderungen bei der Anschlussfinanzierung. Wer hingegen vor fünf Jahren für eine Zinsbindung von fünf Jahren mit 1 Prozent p. a. Baufinanzierungszins abgeschlossen hat, für den kann die derzeitige Zinssituation schon eine größere Herausforderung darstellen.

Vor zwei bis drei Jahren waren Forward-Darlehen sehr beliebt, da der Forward-Aufschlag auf den damaligen Finanzierungszins eher niedrig war. Heute ist dieser Aufschlag etwas höher, was die Nachfrage nach Forward-Darlehen reduziert hat. Dennoch kann es sinnvoll sein, sich die Möglichkeiten anzusehen, insbesondere für Eigennutzerinnen und -nutzer, die sich in puncto Kalkulierbarkeit für die nächsten Jahre absichern möchten. Diesen empfehle ich die Beratung durch eine Spezialistin oder einen Spezialisten, verbunden mit der Betrachtung der unterschiedlichen Alternativen, um so die beste Entscheidungsgrundlage zu haben.

Kapitalanlegende – um das kurz zu sagen – decken ihre Kapitalkosten mit Mieteinnahmen, zusätzlich sind die Zinskosten steuerlich absetzbar. Dadurch sollten Zinsentwicklungen zwar auch betrachtet werden, haben jedoch eine kleinere Auswirkung auf die persönliche Liquiditätssituation. 

Welche Maßnahmen empfehlen Sie Anlegenden, um sich finanziell auf mögliche Zinserhöhungen vorzubereiten und die Finanzierung ihrer Immobilien langfristig zu stabilisieren?

Es ist wichtig, die eigene finanzielle Situation gründlich zu analysieren und zu prüfen, welche monatliche Rate leistbar ist. Rücklagen sollten gebildet werden, um das Darlehen bei Zinsablauf reduzieren zu können oder die Rate anzupassen. Einen günstigen Sollzinssatz frühzeitig zu sichern und Sondertilgungen vorzunehmen, sofern diese leistbar sind, kann die Finanzierung stabilisieren.

Für Kapitalanlegende kann es sinnvoller sein, den Wert der Immobilie durch steuerlich absetzbare Investitionen wie Modernisierungen oder energetische Maßnahmen zu steigern. Die Tilgung wird aus bereits versteuertem Einkommen bezahlt, während Erhaltungsaufwendungen steuerlich geltend gemacht werden können. Daher sollte geprüft werden, ob es nicht vorteilhafter ist, den Wert der Immobilie und die Vermietbarkeit zu erhöhen, anstatt die Baufinanzierung durch direkte oder zusätzliche Tilgungszahlungen zu reduzieren. 

Welche Strategien zur Tilgung empfehlen Sie Immobilienbesitzenden? Und: Welche Unterschiede ergeben sich bei der Tilgungsstrategie für Eigennutzer und Kapitalanleger?

Für Eigennutzer ist die annuitätische Variante der Baufinanzierung sinnvoll und die bevorzugte Tilgungsform, eventuell kombiniert mit einem Bausparvertrag, um über die gesamte Finanzierungslaufzeit Zinssicherheit zu haben. Bei der Absicherung mit einem Bausparvertrag wird der Sollzinsanteil in die Baufinanzierung gezahlt, während der Tilgungsanteil in den Bausparvertrag fließt. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird die Baufinanzierung damit abgelöst und bietet einen festen, kalkulierbaren Sollzinssatz über die gesamte Laufzeit. Das sorgt für hohe Planungssicherheit.

Kapitalanleger können Tilgungsaussetzungen in Erwägung ziehen. Dabei zahlen sie nur die Zinsen, während die Tilgung in alternative Anlagen gezahlt wird. Dies kann steuerliche Vorteile bieten, da die Zinsen absetzbar sind und die monatliche Belastung, auch nach Steuern, konstant gehalten wird. Eine Tilgungsaussetzung kann auch in Kombination mit Bausparverträgen oder anderen Anlageformen sinnvoll sein, um die Steuerlast zu optimieren und die finanzielle Flexibilität zu erhöhen.

Prinzipiell sollte immer individuell geprüft werden, welche Strategie am besten zur eigenen finanziellen Situation, zur persönlichen Lebenssituation und zu den individuellen Anlagezielen passt. Um die optimale Lösung zu finden, halte ich eine Beratung durch eine Expertin oder einen Experten hier für unerlässlich.

Sie haben Bausparen angesprochen. Wie können sich Immobilienbesitzende noch absichern, etwa im Hinblick auf Berufsunfähigkeit oder die Familie?

Wichtig ist vor allem, sich Gedanken zu machen, wer die Finanzierung im Falle des (teilweisen) Ausfalls der Hauptverdienenden übernimmt, etwa im Todesfall oder bei Berufsunfähigkeit. Es gibt Möglichkeiten, diese Risiken abzusichern. Eine Risiko-Lebensversicherung kann im Todesfall die Darlehenssumme abdecken und so die finanzielle Belastung für die Hinterbliebenen mindern. Auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung ist sinnvoll, da die Erwerbsunfähigkeitsrente meist nicht ausreicht, um die Lebenshaltungskosten und die Darlehensraten zu decken. Die Sicherstellung der finanziellen Verhältnisse der Familie oder des Partners bzw. der Partnerin im Todesfall oder bei Einkommenseinbußen ist Bestandteil jeder guten Finanzierungberatung. Ich empfehle diese Risikoanalyse immer durchzuführen. Transparenz und ein durchdachtes Konzept schützen vor bösen Überraschungen.

Bausparverträge – mit welchen man sich ein günstiges Baudarlehen für die Zukunft sichern kann – sind ebenfalls sinnvoll, beispielsweise um zukünftige energetische Maßnahmen oder größere Investitionen wie Dach- oder Heizungserneuerungen zu finanzieren. Diese Absicherung ist insofern interessant, da größere Investitionen oft nicht aus den laufenden Einnahmen bestritten werden können bzw. müssen.

Wie erleben Sie die Auswirkungen der aktuellen Zinslage auf den Immobilienerwerb Ihrer Kundinnen und Kunden?

Wir sehen, dass unsere Kundinnen und Kunden aktuell eher kürzere Zinsbindungen wählen, in der Erwartung sinkender Zinsen. Das ist jedoch nicht immer empfehlenswert, insbesondere wenn die Kapitaldecke nicht komfortabel ist. Die Zukunft ist ungewiss und unerwartete Ereignisse können erhebliche Auswirkungen haben.

Vielen Dank, Herr Janz – letzte Frage: Welche wesentlichen Entwicklungen beobachten Sie derzeit auf dem Immobilienmarkt und welche Trends erwarten Sie in naher Zukunft?

Es gibt noch eine gewisse Zurückhaltung im Neugeschäft, welche jedoch perspektivisch sukzessive an Dynamik zunehmen wird. Die Unsicherheit bezüglich der Zins- und Preisentwicklung bei Immobilien ist nach wie vor vorhanden, aber die Prognosen sind eher positiv. Die Inflation ist leicht gesunken, die Spielräume nehmen wieder zu. Wir erwarten, dass die Zinsen langsam wieder sinken werden. Gerade deshalb und weil wir die Zukunft nicht sicher voraussagen können, rate ich, sich frühzeitig mit einer Expertin oder einem Experten, mit Ihrer Private Banking-Beraterin oder Ihrem Private Banking-Berater zusammenzusetzen und die individuelle finanzielle Situation zu analysieren, um die für Sie passende und bestmögliche Lösung zu erarbeiten. Selbstverständlich berücksichtigen wir hierbei auch mögliche Förderdarlehen. Bei Bedarf und zu speziellen Fragen beziehen wir gerne Ihre Steuer- oder Rechtsberatenden hinzu.