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Clever modernisieren

Warum sind regelmäßige Check-Ups und solide Modernisierungsfahrpläne so wichtig? Nachfolgend erörtern wir die positiven Auswirkungen dieser Maßnahmen auf die Vermögens- und Liquiditätsstruktur und geben einen Überblick, nach wie vielen Jahren im Durchschnitt, Reparaturen oder technischen Umstellungen vorgenommen werden sollten.

„Schönes Mehrfamilienhaus mit 9 Wohnungen zum Kauf in Bad Camberg. Das Objekt ist vermietet, die aktuellen Jahresmieteinnahmen belaufen sich auf etwa 60 T€.“ So in etwa stellt sich Georg K. die Anzeige vor. Allerdings ist er sich noch unsicher, ob der Verkauf des erst kürzlich geerbten Hauses wirklich sinnvoll ist. Immerhin hat er bereits zwei Immobilien, die als Kapitalanlage dienen. Vielleicht als zusätzliche Aufstockung zur Altersvorsorge behalten und doch früher in Rente gehen? Als Vertriebsingenieur ist der 42-Jährige viel im Ausland. Kümmern konnte er sich bisher kaum. Ob und was modernisiert oder saniert wurde, weiß er nicht. Ganz zu schweigen vom Wert der Immobilie. Höchste Zeit für eine Bestandsaufnahme!

Beispiel: Worst-Case-Immobilie
„Wenn Immobilien nicht regelmäßig modernisiert bzw. instand gehalten werden, leidet nicht nur die Gebäudesubstanz: Die Auswirkungen können sich auf die Gesamtrendite des Immobilienportfolios niederschlagen“, erklärt Klaus Kalteier, Leiter Private Banking der Region Limburg. Beim Verkauf muss dann unter Umständen mit Verlusten gerechnet werden. Soll die Immobilie als spätere Altersvorsorge dienen, wird es schwer, den Wertverlust aufzuholen, noch dazu, wenn die finanziellen Mittel für eine notwendige Sanierung fehlen oder in anderen Investments gebunden sind. Verschleppte Investitionen oder nicht durchgeführte notwendige Reparaturen können sich rächen. Bei einem vermieteten Objekt muss ggf. mit Liquiditätseinbußen gerechnet werden, wenn die Mieten nicht angepasst oder erhöht werden können. Von den Auswirkungen auf die Mieterstruktur ganz zu schweigen. Im Prinzip fängt eine Wertminderung bereits bei einem ungepflegten Grundstück mit wuchernden Pflanzen oder verschmutzten Eingängen an.

Beispiel: Best-Case-Immobilie
Für Immobilieneigentümer liegen die Gründe für regelmäßige Modernisierungen und energetische Sanierung eines Gebäudes auf der Hand: der konstante Werterhalt des gesamten Grundbesitzes mit seinen langfristig positiven Auswirkungen auf die persönliche Liquiditäts- und Vermögensstruktur. „Im Idealfall kann das Mietsteigerungspotenzial erhöht werden und bei einem späteren anvisierten Verkauf der Erlös der Immobilie gesteigert werden. Eine instand gehaltene und an moderne Standards angepasste Immobilie kann zudem eine solide Mieterstruktur sowie höhere Mieteinnahmen mit sich bringen“, so Klaus Kalteier. Energetisch modernisieren bedeutet zudem: niedrigere Energiekosten, mehr Komfort im Wohngebäude und nicht zuletzt Schonung der Umwelt.

Übrigens: Beim Kauf von Immobilien sollte der Modernisierungsbedarf für die etwa nächsten zehn Jahre geschätzt und kalkuliert werden.

Regelmäßige Checks durchführen
Generell gilt: Je früher Schäden repariert werden, desto wahrscheinlicher sind geringe Kosten. Im Umkehrschluss: Schäden, die verschleppt werden, können den Sanierungsaufwand drastisch erhöhen. Deshalb lohnen sich für Immobilienbesitzer regelmäßige Kontrollen, z. B. in Jahresintervallen. Dazu gehören Dachanschlüsse, Schornstein, Außenputz, Dachkonstruktionen, Rohrleitungen, Böden etc.

Größere Investitionen, wie beispielsweise eine energetische Sanierung oder die Modernisierung der Heizungsanlage, können staatlich gefördert werden. Diese Maßnahmen erhöhen beim Verkauf ebenfalls den Wert. Modernisierungsmaßnahmen, die dem Erhalt des Gebäudezustands dienen, können steuerlich geltend gemacht werden. Dabei gelten für Vermieter und Selbstnutzer unterschiedliche Regelungen.

Für die Instandhaltung von Immobilien sind Rücklagen notwendig. Bildet man diese monatlich, so gibt es folgende Faustformel, welche einer Modernisierungsvorsorge dienen kann:
Wohnfläche x 10 Euro : 12 Monate = monatliche Rücklage/Sparbetrag
.
Wie hoch der monatliche Betrag schlussendlich sein sollte, hängt jedoch auch von anderen Faktoren ab, wie z. B. vom Zustand oder Alter der Immobilie.

Modernisierungsfahrplan erstellen
Um den Wert der Immobilie zu erhalten – oder diesen zu steigern –, sollten regelmäßige Modernisierungsmaßnahmen eingeplant werden. Als Entscheidungsgrundlage empfiehlt sich zunächst eine umfassende Bestandsaufnahme. So können auch staatliche Förderungen und Zuschüsse frühzeitig geprüft werden.

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