Übertragung von Immobilien

Immobilien: zu Lebzeiten verschenken?

Das Deutsche Institut für Wirtschaft (DIW) geht davon aus, dass zwischen 2012 und 2027 bis zu 400 Milliarden Euro pro Jahr verschenkt oder vererbt werden. Das sei gut ein Viertel mehr als bisher angenommen, heißt es in der DIW-Studie vom Juli 2017*. Dass in Bayern im bundesweiten Vergleich am häufigsten geerbt und in Hessen die zu vererbenden Vermögen am höchsten sind, belegt eine weitere repräsentative Studie**. Über das Thema „Vermögen vererben oder verschenken“ gut informiert zu sein und mögliche Fallstricke zu kennen, wird damit umso wichtiger. Insbesondere, wenn größere  Vermögenswerte, solide Immobilienportfolios oder gewachsene Asset-Strukturen vorhanden sind. Und nicht zuletzt, um unschönen Konflikten vorzubeugen.

Übertragung von Immobilien

Wer eigengenutzte oder vermietete Immobilen vererben möchte, denkt möglicherweise darüber nach, diese schon jetzt an die Nachkommen zu übertragen. Dieser Plan sollte gut überlegt werden, denn er kann umfassende Auswirkungen haben. Zunächst können dabei Fragen wie diese hilfreich sein: Was ist sinnvoller – vererben oder verschenken? Welche Freibeträge sind nutzbar? Wie wirkt sich die Übertragung auf meine Liquiditätsströme, die künftige Zusammenstellung meines Immobilienportfolios, die Rendite des Gesamtportfolios und der Altersvorsorge aufgrund möglicherweise wegfallender Mieteinnahmen aus?

Ob Erbfall oder Schenkung – Steuern werden in beiden Fällen in gleicher Höhe fällig. Diese richten sich nach dem Wert des zu übertragenden Vermögenswertes, hier dem Immobilieneigentum,  und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erben und Erblasser. Im Vergleich zu einem Vermögensübertrag durch Erbschaft kann bei einer Schenkung zu Lebzeiten ein wieder auflebender Freibetrag – unter Berücksichtigung der 10-Jahres-Frist – interessant werden.  Für Erbe und Schenkung gelten folgende Steuerfreibeträge:

500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner

400.000 Euro für Kinder, Stief- und Adoptivkinder sowie Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind

200.000 Euro für Enkelkinder, deren Eltern noch leben

100.000 Euro für die übrigen Personen der Steuerklasse I

20.000 Euro für Personen der Steuerklassen II und III

Grund zu Lebzeiten verschenken

Durch Schenkungen zu Lebzeiten kann es für Beschenkte möglich sein, Erbschaftssteuer einzusparen. „Zum Beispiel, wenn Immobilienportfolios oder Teile hiervon in Etappen verschenkt werden. Das heißt, die alle zehn Jahre wieder auflebenden Freibeträge werden mehrfach genutzt. So könnten durch Teilschenkungen Immobilien mit einem sehr hohen Wert durchaus steuerfrei weitergeben werden“, erklärt Dirk Janz, Leiter Private Banking der Region Wiesbaden bei der Naspa.

Ein Beispiel verdeutlicht dies: Verena und Richard K. bewohnen ihre Villa in Eltville und besitzen zudem noch ein Haus in Limburg. Das Haus möchten sie ihrem Enkel Leo schenken. Der geschätzte Marktwert dieser Immobilie liegt bei ca. 600.000 Euro. Um die Erbschaftssteuer zu sparen, könnten ihm die Großeltern zunächst ein Drittel, also 200.000 Euro, in zehn Jahren ein zweites Drittel und nach nochmals zehn Jahren den restlichen Teil schenken. So könnte Leo das Haus am Ende steuerfrei bekommen. Ein solider Schenkungsplan sorgt für Planungssicherheit für Liquiditäts- und Vermögensstrukturen.

„Eheleute, die nicht gemeinsam die Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie sind, könnten diese untereinander sogar steuerfrei verschenken. Dabei ist es unerheblich, wie hoch der Wert des Grundstücks ist. Ein Vorteil wäre im Todesfall eines Ehepartners, dass das geschenkte Haus sofort verkauft werden könnte“, ergänzt Dirk Janz. Um im klassischen Erbfall die Steuerfreiheit zu nutzen, müsste der Erwerber die Immobilie noch zehn Jahre bewohnen. Wäre dies nicht möglich oder gewünscht, müsste die Erbschaftssteuer nachträglich geleistet werden. Die Anwendungen für das definierte „Familienheim“ können diffizil sein und sollten am besten mit einem Steuerberater besprochen werden. Ihr Private Banking-Berater kann Ihnen die finanziellen Auswirkungen auf Vermögen und Cashflows aufzeigen.

Wer verschenkt und sich wirtschaftlich absichern möchte, kann einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht zu seinen Gunsten ins Grundbuch eintragen lassen. Er kann so in der verschenkten Immobilie wohnen bleiben oder Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien für sich behalten. Auch hierbei gibt es verschiedenste Möglichkeiten, welche immer individuell betrachtetet werden sollten.

Verschenken oder vererben – Sie haben es in der Hand

Ob Vermögens- oder Immobilienübertragung, ob verschenken oder vererben, ob Testament oder Erbvertrag, die rechtliche Nachfolge und der letzte Wille obliegen dem Einzelnen. Doch gerade bei höherem Vermögen sollten die Schritte gut überlegt werden – mit allen finanziellen Auswirkungen. Sinnvoll ist es, sich rechtzeitig über das Thema zu informieren und beraten zu lassen. Denn wer seine Vermögensnachfolge zu Lebzeiten regelt, kann oftmals späteren Streit und Ärger vermeiden. Werden keine frühzeitigen Regelungen getroffen, tritt die im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehene gesetzliche Erbfolge ein: Danach erben in erster Linie Ehegatten und Kinder. Sollte es keine Nachkommen geben, erben je nach Verwandtschaftsgrad die übrigen Angehörigen.

Ihr Private Banking-Berater zeigt Ihnen auf, wie sich Übertragungen auf Ihre Liquidität, die  Zusammenstellung Ihres Immobilienportfolios, die Rendite Ihres Gesamtportfolios oder Ihrer Altersvorsorge auswirken. Als professioneller, verlässlicher Partner entwirft er mit Ihnen Ihre individuelle langfristige Portfoliostrategie und koordiniert zusammen mit Ihren Steuer- und Rechtsberatern zielführende Lösungen.  

*Deutsches Institut für Wirtschaft (DIW), https://www.diw.de/sixcms/detail.php?id=diw_01.c.560993.de

**Studie YouGov, https://yougov.de/news/2017/06/07/bundeslander-vergleich-jede-funfte-erbschaft-deuts

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