Gemeinsame Immobilie: Was unverheiratete Paare wissen sollten

Gemeinsame Immobilie: Im Vorfeld klare Verhältnisse schaffen

Der Traum von der eigenen Immobilie verbindet viele Paare, mit oder ohne Trauschein. Während für Ehepaare – ohne anders lautende vertragliche Vereinbarung – gesetzliche Regelungen richtungsweisend sein können, Stichwort Zugewinngemeinschaft, sollten sich unverheiratete Paare über Eigentum, Finanzierung und Absicherung frühzeitig Gedanken machen. So sollten die Eigentumsverhältnisse ggf. unter Berücksichtigung des eingebrachten Eigenkapitals gut überlegt sein, auch wer für Verbindlichkeiten haftet oder wer welche Ansprüche im Fall einer Trennung, eines Verkaufs oder beim Tod der Partnerin oder des Partners hat. Sonst kann das gemeinsame Investment schnell zur Last werden.

Deshalb rät Dirk Janz, Leiter Private Banking der Region Wiesbaden: „Klare Absprachen können Sicherheit schaffen und Missverständnisse verhindern – besonders wenn sich Lebenssituationen verändern. Ein Partnerschaftsvertrag beispielsweise kann dabei helfen, Eigentumsanteile, Finanzierung und Nutzung verbindlich festzuhalten. Das schafft Transparenz und rechtliche Klarheit für beide Seiten.“

Grundbuch: Der Eintrag entscheidet über Eigentum

Beim Immobilienkauf entscheidet allein der Grundbucheintrag über das Eigentum. Juristisch gilt: Eigentümerin oder Eigentümer ist nur, wer im Grundbuch steht – unabhängig davon, wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat.¹ Steht nur eine Person im Grundbuch, hat die andere ohne vertragliche Vereinbarung keine Rechte an der Immobilie. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 873 BGB) legt fest, dass Eigentum erst mit dem Grundbucheintrag entsteht. Damit bestimmt der Eintrag nicht nur die Besitzverhältnisse, sondern auch die Entscheidungsbefugnis – etwa bei Verkauf oder Beleihung.

Es ist ratsam, mit einem Steuer- oder Rechtsberatenden zu besprechen, wie der Grundbucheintrag und die Vermögensbeteiligung optimal ausgerichtet werden sollten. Prinzipiell kommen für den Eintrag zwei Modelle infrage: Alleineigentum – eine Person trägt die Verantwortung und das Risiko – oder Miteigentum mit klar definierten Anteilen. Um spätere Unklarheiten zu vermeiden, sollten bei gemeinsamer Eigentümerschaft eindeutige Regelungen zu Finanzierung, Nutzung und Instandhaltung in einem Partnerschaftsvertrag festgehalten werden. 

„Wer überlegt, gemeinsam in eine Immobilie zu investieren bzw. diese zu erwerben, sollte sich frühzeitig über die Aufteilung der Eigentumsanteile Gedanken machen. Je nach Lebenssituation und Vorstellungen oder auch unter steuerlichen Gesichtspunkten kann es hier individuelle sinnvolle Lösungen geben. Daher ist ein Gespräch mit Expertinnen und Experten aus den Bereichen Recht und/oder Steuer sinnvoll“, erläutert Dirk Janz.

Finanzierung: Haftung und Verantwortung regeln

Auch bei der Baufinanzierung gilt: Ohne Trauschein müssen Paare ihre finanziellen Verpflichtungen klar regeln. Nehmen beide ein gemeinsames Darlehen auf, haften sie gesamtschuldnerisch – jede und jeder für die gesamte Kreditsumme. Diese Konstruktion ist üblich, wenn beide im Grundbuch stehen und die Immobilie als Sicherheit dient.

Nimmt nur eine Person das Darlehen auf, haftet auch nur diese – muss aber Zins und Tilgung allein tragen können. Bei Zahlungsausfällen kann die Bank die Immobilie verwerten, unabhängig davon, ob beide als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind oder nur eine oder einer. Um Haftung und Eigentum einheitlich zu regeln, wird in der Praxis häufig ein gemeinsamer Kreditvertrag inklusive Sicherungsabrede abgeschlossen.

Wichtig ist, Eigenkapitalanteile, Tilgungsraten und Zinslasten detailliert zu dokumentieren. So bleibt nachvollziehbar, wer welche Leistungen erbracht hat – ein zentraler Punkt bei einer Trennung oder falls sich Lebenssituationen ändern. Auch hier kann der Partnerschaftsvertrag klare Ausgleichsregelungen enthalten – etwa wie Investitionen oder Tilgungsanteile im Fall einer Trennung berücksichtigt werden. Ein strukturierter Finanzierungsplan schafft Sicherheit gegenüber der Bank und untereinander.

Erbfall und Nutzungsrechte: Vorsorge schützt beide

Unverheiratete Paare sind gesetzlich nicht erbberechtigt. Stirbt die Partnerin oder der Partner, geht das Vermögen ohne Testament oder Erbvertrag an die gesetzlichen Erbenden – zunächst an Kinder, andernfalls an Eltern oder Geschwister. Ein Testament oder ein Erbvertrag, welche ordnungsgemäß erstellt sind, können rechtlich absichern. Ergänzend kann eine Risikolebensversicherung die Liquidität gewährleisten und laufende Verpflichtungen abdecken. Auch Schenkungen zu Lebzeiten können finanzielle Spielräume für später schaffen. Steuerrechtliche Fragen dazu sollten frühzeitig mit entsprechenden Expertinnen oder Experten geklärt werden.

Ein Partnerschaftsvertrag kann zudem Eigentums- und Nutzungsrechte regeln. Steht nur eine Person im Grundbuch, kann beispielsweise ein Wohn- oder Nießbrauchrecht die Nutzung der Immobilie sichern. „Solche Vereinbarungen schaffen Verlässlichkeit und sollten auf jeden Fall juristisch geprüft werden, um Konflikte zu vermeiden“, erläutert Dirk Janz. 

Ebenso sind steuerliche Aspekte bei der Nachlassplanung zu berücksichtigen. Denn bei der Erbschaftsteuer liegt der Freibetrag für unverheiratete Paare bei nur 20.000 Euro. Übersteigt der Nachlass diesen Betrag, greift in der Regel die Steuerklasse III mit Steuersätzen von bis zu 50 Prozent.²

Fazit: Eine solide Planung schützt Vermögen und Beziehung

Ein gemeinsamer Immobilienkauf ohne Trauschein erfordert klare Entscheidungen und rechtliche Präzision. Eigentum, Finanzierung und Absicherung sollten transparent geregelt, Zahlungen dokumentiert und Vereinbarungen schriftlich und ggf. notariell festgehalten werden.

Frühzeitige Planung kann rechtliche und finanzielle Risiken minimieren; klare Regelungen können Vermögen schützen und Konflikte vermeiden. Das schafft Vertrauen – die beste Basis für eine faire partnerschaftliche Zukunft.

Ihre Private Banking-Beraterin oder Ihr Private Banking-Berater begleitet Sie dabei, die passende Struktur für Eigentum, Finanzierung und Absicherung zu finden – in enger Zusammenarbeit mit Ihren Rechts- und Steuerberatungen und Ihrer Notarin oder Ihrem Notar. So bleibt das gemeinsame Investment nicht nur emotional, sondern auch wirtschaftlich tragfähig.