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Immobilienmarkt Rhein-Main

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Unser Experten-Gespräch

Wie sich der Immobilienmarkt in Pandemiezeiten entwickeln wird, war im Spätsommer 2020 noch nicht klar erkennbar. Experten waren vorsichtig mit Prognosen, Kapitalanleger mit Entscheidungen. Ein Jahr später sieht es ganz anders aus: Die Immobilienpreise haben ein nahezu schwindelerregendes Hoch erreicht, wie Oliver Schwank, Geschäftsführer der Naspa Immobilien GmbH, im Jahresgespräch berichtet.

Herr Schwank, als wir uns letztes Jahr im Spätsommer zu unserem Gespräch getroffen haben, war noch nicht konkret absehbar, wie sich die Corona-Krise auf den Immobilienmarkt auswirken wird. Manche Kunden hatten befürchtet, dass die Preise fallen würden und wollten deshalb verkaufen. Im hochpreisigen Bereich waren sowohl Käufer als auch Verkäufer vorsichtig. Insgesamt wurde viel verhandelt. Wie hat sich die Lage inzwischen entwickelt?
Mit dem ersten Lockdown befanden wir uns in einer regelrechten Schockstarre: Wir haben wochenlang besichtigt, verhandelt – am Ende jedoch keine Verkaufsabschlüsse abgewickelt. Ab September, Oktober hat sich die Lage wieder stabilisiert. Seither erleben wir einen buchstäblichen Boom: Nachfrage und Preise steigen.

Wie lässt sich aus Ihrer Sicht ein Zusammenhang zwischen Corona und den steigenden Immobilienpreisen erklären?
Ein Treiber ist aus meiner Sicht ‚Angst‘. Mit den Schließungen der Geschäfte konnte zunächst keiner genau einschätzen, wie es weitergehen wird. Einige Unternehmen mussten im Laufe der Pandemie ganz aufgeben, andere befanden sich durch die Umsatzeinbrüche in einer unsicheren Lage. Für Kapitalanleger stand mit der Corona-Krise auch schnell die Frage nach einer Geldentwertung im Raum. Wie kann Kapital bei Angst vor steigender Inflation und gleichzeitig andauernden Niedrigzinsen optimal angelegt werden? Immobilien können im Rahmen einer ausgewogenen Gesamtvermögensallokation eine interessante Assetklasse darstellen.

Ein anderer Aspekt ist die Suche nach einem Haus in einer bestimmten Region. Wir erleben, dass Kunden für ihre Traumlage, ihr Traumhaus mehr ausgeben, als sie zunächst geplant hatten. Nehmen wir als Beispiel den Rheingau oder die Stadt Wiesbaden. Beides sind überschaubare Regionen, das Wohnangebot knapp. Wird ein Gut knapp, sind die Menschen bereit, den Preis zu zahlen, der verlangt wird, weil sie das Gut unbedingt haben möchten. Dazu kommt, dass die Zinsen noch immer niedrig sind. Im Prinzip ist das eine künstliche Verknappung. Denn wären die Baufinanzierungszinsen auf einem Niveau von beispielweise 5 Prozent, würden viele Käufer wahrscheinlich zurückhaltender agieren.

Können Sie uns in Zahlen sagen, wie sich die Preise entwickelt haben?
Zunächst: Im Vergleich von 2019 zu 2020 ist die Anzahl der Verkäufe fast gleich geblieben. Und jetzt wird es interessant: Bei fast der gleichen Anzahl an verkauften Immobilien hatten wir 2020 etwa 15 bis 20 Prozent mehr Umsatz als im Jahr zuvor. Das zieht sich übrigens durch das gesamte Geschäftsgebiet und inkludiert alle Immobilienarten. Spannend ist ein Blick noch weiter zurück: 2013 haben wir mehr Immobilien verkauft, doch nur etwa ein Drittel des Umsatzes von 2020 generiert.

Sind die Zahlen repräsentativ für das Rhein-Main-Gebiet?
Die Zahlen beziehen sich zwar auf Wiesbaden, sind jedoch durchaus repräsentativ für das Rhein-Main-Gebiet. Im Kern wurden in der Region im Jahr 2020 etwa 15 bis 20 Prozent mehr für eine Immobilie bezahlt als 2019. Man muss dazusagen, dass dies der Blick aus der Vogelperspektive ist und nicht für die Einzelimmobilie in jedem Ort zutrifft. Es ist vielmehr ein Schnitt durch den hiesigen Immobilienmarkt.

Wie schätzen Sie die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes ein?
Wir befinden uns im Blindflug und wir können im Moment nicht abschätzen, wohin sich die Immobilienpreise entwickeln werden. Die einen sagen, es muss ja irgendwann mal ein Ende geben. Der Nächste sagt: ‚Wir sind im Rhein-Main-Gebiet, wenn es bei uns nicht mehr läuft, wo soll es dann noch laufen?‘ Ich habe das Gefühl, der Markt bewegt sich auf sehr dünnem Eis.

Bezogen auf das Preisniveau in Wiesbaden haben wir in den letzten Jahren von dem berühmten Dornröschenschlaf gesprochen. Ist die Stadt mittlerweile erwacht?
Die Preise in Wiesbaden haben tatsächlich stark angezogen. Für einen Neubau liegt der Quadratmeterpreis im Schnitt bei 7.500 Euro – zum Beispiel in der Biebricher Allee. In der Frankfurter Straße etwa bei 10.000 Euro, am Kur-Eck geht es ab 13.000 Euro los und zum Teil hoch bis 25.000 Euro.

Werfen wir einen Blick auf Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage. Im ersten Halbjahr 2020 bewegte sich der Markt ebenfalls eher verhalten. Wie ist der Stand heute?
Inzwischen haben wir einige Mehrfamilienhäuser, die zum Verkauf stehen. Ein häufiger Grund, jetzt zu verkaufen, ist die Befürchtung, dass die Kosten für die Instandhaltung zukünftig steigen werden – sei es wegen gesetzlicher Umwelt- und Klimaauflagen und der damit verbundenen steigenden Kosten oder wegen der mittlerweile sehr langen Wartezeiten im Bauhandwerk.

Leerstand in den Innenstädten, Home-Office bei Unternehmen – Szenarien, die schlimmste Befürchtungen ausgelöst haben. Wie hat sich der Gewerbeimmobilienmarkt entwickelt?
Der Markt hat sich etwas beruhigt. Im Vergleich zu den Jahren vor Corona sind Leerstände nicht merklich gestiegen. Leerstand betrifft vor allem ältere Gebäude, die nicht auf dem neuesten (bau-) technischen oder klimafreundlichen Stand sind. Hier können die Investitionskosten recht hoch sein.

Zum Abschluss: Sie sagen, die Angst vor der Geldentwertung und die Angst, weil das Gut ‚Immobilie‘ knapp ist, seien unter anderem Gründe dafür, dass der Markt gerade derart in Bewegung ist. Welche Rolle spielen Sie und Ihr Beraterteam in solch diffizilen und mitunter hoch emotionalen Situationen?
Wir erleben, dass es gerade jetzt einen erfahrenen Berater braucht, der den Markt kennt, die Entwicklungen im Blick hat und genau sagen kann: ‚mach es‘ oder ‚lass es‘. Kunden brauchen dafür Berater auf Augenhöhe. Dazu gehört Vertrauen. Eine solide, fachlich fundierte Beratung ist das eine, noch wichtiger ist eine vertrauensvolle Beziehungsebene. Und das heißt, dass wir ebenso Problemlöser oder Sparringspartner sind. Ein offenes Ohr zu haben und auf Augenhöhe miteinander zu kommunizieren, kann bedeuten, auch mal konträrer Auffassung zu sein; also auch mal von einer Idee abzuraten. Selbstverständlich mit plausiblen Argumenten und langjährigen Erfahrungswerten. Wie wertvoll das für unsere Kunden ist, erleben wir in den täglichen Gesprächen.

Disclaimer:
Die hier enthaltenen Aussagen geben unsere aktuelle Einschätzung zum Zeitpunkt des Interviews wieder. Diese können sich jederzeit ohne Ankündigung ändern.
 

19.07.2021

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