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Mit offenen Immobilienfonds das Vermögen optimieren

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Die Portfoliotheorie in die Praxis umsetzen


Schon Markowitz wusste: Diversifikation ist Schutz für das Vermögen. Welche Investmentstrategie bietet sich an, um Klumpenrisiken zu vermeiden? Und welche Sonderstellung haben Immobilien hierbei?

Die Börsenkurse steigen, die Börsenkurse fallen. Was genau an den Kapitalmärkten passiert, kann niemand genau vorhersagen. Das Geld einfach auf dem Sparbuch versauern lassen, ist in Anbetracht von Inflation und Niedrigzinsen keine Alternative. Sein eigenes Vermögen an der Börse anzulegen, erfordert Fachwissen und viel Zeit. Welche Anlagestrategien sollten bei der Geldanlage also berücksichtigt werden?

In den 1950er-Jahren entwickelte der US-Ökonom und spätere Nobelpreisträger Harry M. Markowitz die Portfoliotheorie, die bis heute als die Mutter der Vermögensanlage gilt.

Mit Markowitz das Portfolio aufstellen

Ein effizientes Anlageportfolio ist nach Markowitz eines, in dem die Renditeentwicklung einzelner Vermögenswerte in guten und schlechten Zeiten möglichst wenig korreliert. Das beruht auf seiner Beobachtung, dass Wertentwicklungen je nach Anlageobjekt ganz unterschiedliche Auslöser haben können: Manche Werte hängen direkt am Konjunkturverlauf, andere am Zinsniveau, wieder andere laufen der Konjunktur voraus oder nach, manche hängen gar am Wetter. Je geringer die Korrelation unter den Anlageobjekten, desto geringer die Wahrscheinlichkeit, dass ein einzelnes Ereignis den Wert des Portfolios dezimiert.

Das bedeutet für Investoren, ihre Kapitalanlage über verschiedene Anlageklassen zu streuen. Die Auswahl erstreckt sich von Aktien und Anleihen über Investmentfonds bis zu Immobilien und Rohstoffe – und nicht zu vergessen Gold. Sie sollten auch innerhalb einer Anlageklasse nicht alles auf eine Karte setzen, sondern hier ebenso einen durchdachten und auf sich zugeschnittenen Mix wählen.

Fonds diversifizieren innerhalb einer Anlageklasse

Für ein Investment in Aktien beispielsweise bedeutet es einfach ausgedrückt, Anteilsscheine von einem Regenschirmproduzenten und von einem Sonnencremehersteller ins Portfolio zu legen. Regnet es, gewinnt die eine Aktie, scheint die Sonne die andere.

Eine weitere Möglichkeit, innerhalb einer Anlageklasse zu streuen, sind Fonds. Fonds diversifizieren bereits ihr Portfolio entweder als reine Aktienfonds, Rentenfonds oder als Mischfonds, welche in verschiedene Klassen investieren können. Bei der Auswahl und der Gewichtung sollten sich unerfahrene Anleger aber immer an einen professionellen Finanzberater wenden.

Sonderstellung für Immobilien

Immobilien haben im Portfolio eine besondere Stellung. Sie gelten als Anlageklasse mit einem vergleichbar geringen Risiko und als wertstabil. Als Mietobjekt erwirtschaftet eine Immobilie regelmäßig Geld. Doch auch eine Immobilie hat ein Standort- und Mieterrisiko und unterliegt den regionalen und überregionalen Marktentwicklungen.

Wie kann ein Investor sein liquides Anlagevermögen in dieser Anlageklasse besser diversifizieren? Die Antwort ist einfach: ähnlich wie bei Aktien und Anleihen durch die Beimischung von Fonds, genauer gesagt von offenen Immobilienfonds. Je nach Fondsanbieter können Anleger das Immobilieninvestment zusätzlich europa- oder weltweit streuen. Darüber hinaus werden Anteile an verschiedenen gewerblichen Immobilien erworben. Dadurch wird ein Klumpenrisiko vermieden. Jedoch sollte auch berücksichtigt werden, dass Preisschwankungen an den Immobilienmärkten sowie Mietausfälle oder Leerstände zu sinkenden Anteilspreisen und somit zu Wertverlusten führen könnten.

Guter Schutz gegen Inflationstendenzen

Neben dem Streueffekt haben Gewerbeimmobilien noch einen weiteren Vorteil: Die Mietverträge von Bürohäusern oder Ladengeschäften sind meist indexiert, das heißt: steigen die Lebenshaltungskosten, sind auch höhere Mieten möglich. Außerdem ist ein Teil der jährlichen Ausschüttungen steuerfrei – es bleibt also mehr Netto vom Brutto. Ausgewählte Lagen sorgen für solide Wertsteigerungen.

Rechtliche Absicherung für offene Immobilienfonds

Während der Finanzkrise sind zahlreiche Fonds in Schieflage geraten, weil Investoren ihre Gelder kurzfristig aus den Fonds gezogen haben. Da das Kapital in Immobilien investiert war, konnte das Fondsmanagement nicht so schnell ausreichend Liquidität aufbringen. Resultat war die Abwicklung der betroffenen Fonds oder eine Aussetzung der Anteilsrücknahmen, um weitere Geldabflüsse zu vermeiden.

Um Anlegern mehr Sicherheit zu bieten, haben die Fondsgesellschaften reagiert und der Gesetzgeber hat, mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches am 22. Juli 2013, offenen Immobilienfonds rechtliche Leitplanken eingeräumt. Wer jetzt Kapital in einen offenen Immobilienfonds einlegt, muss die Fondsanteile mindestens 24 Monate halten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten berücksichtigen. Damit hat der Gesetzgeber dafür gesorgt, dass eine Schieflage, wie sie in der Finanzkrise zu Tage trat, nicht mehr vorkommt. Das Wertverlustrisiko könnte durch die Warte- bzw. Haltefristen erhöht werden. Daher sollten Investitionen mit den eigenen Risiko- und Ertragsvorstellungen konform gehen und in eine ausgewogene Portfoliostruktur hinein passen. Ihr Private Banking-Berater steht Ihnen als kompetenter Ansprechpartner gerne zur Verfügung.

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