Immobilie im Ausland vererben: Besser sorgfältig planen

Das Ehepaar Marion und Günther Z. hat sich vor drei Jahren einen Traum erfüllt: Sie haben eine hübsche Villa in Santa Ponça auf Mallorca erworben. Seit die beiden in Rente sind, verbringen sie viel Zeit in dem hübschen Architektenhaus mit Swimming-Pool und genießen das Leben auf der sonnigen Insel.

Die Z.‘s haben schon vor einigen Jahren ein Berliner Testament erstellt. In dem gemeinschaftlichen Testament setzen sie sich gegenseitig als Alleinerbende ein und ihre Tochter Alexandra als Schlusserbin. Das mallorquinische Haus haben sie bislang nicht eingeplant, möchten dies aber nun nachholen.

Rechtzeitige Planung und umfassende Beratung sind wichtig

Die Z.‘s sprechen mit ihrem Anwalt darüber, wie sie die Ferienimmobilie am besten in ihre Nachlassplanung integrieren, und stellen schnell fest, dass es gar nicht so einfach ist, eine Immobilie im Ausland zu vererben. Vieles muss bedacht werden, denn es gilt nicht automatisch das deutsche Erbrecht – und damit auch nicht automatisch die deutschen Regelungen zur Erbschaftssteuer.

„Neben Fragen zu Erbschaftsrecht und zur Erbschaftssteuer ist das Testament selbst ein wichtiger Punkt“, erklärt Florian Wenig, Leiter Private Banking in der Region Bad Homburg/Usingen bei der Naspa. „Wird die Form des Testaments im Ausland akzeptiert? Gemeinschaftliche Testamente wie das Berliner Testament werden nicht überall anerkannt. Zudem kann es sinnvoll sein, das Testament in der Landessprache zu verfassen, um die Abwicklung des Erbfalls zu erleichtern. Eine umfassende Beratung durch qualifizierte Rechtsanwälte, Notare und Steuerberater ist unbedingt erforderlich, und zwar zu Lebzeiten der Erblasser“, konstatiert Florian Wenig.

Deutsches Erbschaftsrecht, ausländisches Erbschaftsrecht?

Laut der Europäischen Erbrechtsverordnung (EuErbVO) gilt das Erbrecht des Staats, in dem der Erblasser zum Todeszeitpunkt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Das EuErbVO wird in allen Mitgliedsstaaten der EU angewendet mit Ausnahme von Dänemark und Irland. Da die Z.‘s planen, weiterhin die meiste Zeit im Taunus zu verbringen, um ihre Tochter bei der Betreuung der drei Enkelkinder zu unterstützen, ist die Situation eindeutig: Im Falle ihres Ablebens gilt auch für das Mallorca-Häuschen das deutsche Erbrecht.

Würden sie sich hingegen entscheiden, ihren Lebensabend auf den Balearen zu verbringen, fiele die Ferienimmobilie generell erstmal unter das spanische Erbrecht. Als deutsche Staatsangehörige können die beiden in ihrem Testament jedoch festhalten, dass das deutsche Erbrecht zum Einsatz kommen soll. Ein solcher Hinweis im Testament wird allerdings nicht von allen Ländern akzeptiert.

Übrigens: Nur weil eine Erbin oder ein Erbe in Deutschland Erbschaftssteuer zahlt, bedeutet das nicht, dass dadurch automatisch keine Erbschaftssteuer mehr in dem Land anfällt, in dem die ausländische Immobilie steht. Es kann passieren, dass bei einer ausländischen Wohnung oder einem Haus beide Staaten für den gleichen Erbfall Erbschaftssteuer erheben. Um eine solche Doppelbesteuerung zu vermeiden, hat Deutschland mit einigen Ländern ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. Solche Abkommen gibt es zum Beispiel mit Schweden, Dänemark und den USA. Auch in diesem Fall empfiehlt sich eine Beratung beim Anwalt, Steuerberater oder Notar.

Beispiele für das Erben von Immobilien im Ausland

Wie unterschiedlich das Erbrecht in anderen Ländern sein kann, zeigen die folgenden auszugsweisen Beispiele:

Beispiel 1: Wer eine Finca in Spanien vererben möchte, kann im Testament festlegen, dass das deutsche Erbrecht zum Einsatz kommt. Tut man dies nicht, gilt das spanische Erbrecht. Im Verhältnis zu Deutschland sieht dieses teilweise hohe Erbschaftssteuern vor, gewährt gleichzeitig aber nur geringe Freibeträge für Erbende. Spanien hat kein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland, für die geerbte Immobilie fällt also unter Umständen zweimal Erbschaftssteuer an.

Beispiel 2: Für eine Hütte in den österreichischen Alpen gilt das Gleiche wie für geerbte Immobilien in Spanien: Im Testament kann der Erblasser bestimmen, welches Erbrecht angewendet werden soll. In Österreich gibt es keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer, dafür wird Grunderwerbssteuer bei geerbten Immobilien fällig.

Beispiel 3: Schickes Apartment an der Côte d’Azur geerbt? In einem solchen Fall kommt immer das französische Erbrecht zum Einsatz, egal, was im Testament steht. Das kann Auswirkungen auf die Erbfolge haben: Kinder, Enkel und Eltern werden bevorzugt, Partner oder Partnerinnen haben in bestimmten Fällen das Nachsehen. Es wird Erbschaftssteuer nach dem französischen Erbrecht erhoben, es gibt aber Freibeträge, abgestuft nach dem Verwandtschaftsgrad, und ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland.

Beispiel 4: Beim Chalet in den Schweizer Alpen ist die Sache wieder anders gelagert. Direkte Erben ohne Wohnsitz in der Schweiz, dazu zählen Enkel, Kinder, Eltern und Eheleuten, müssen die geerbte Immobilie innerhalb von zwei Jahren entweder selbst beziehen oder verkaufen. Entferntere Verwandte wie Lebenspartnerinnen bzw. -Partner oder Geschwister, die nicht in der Schweiz leben, benötigen zusätzlich eine Bewilligung der Behörden, um das Chalet auf ihren Namen umschreiben zu lassen. Erfüllen die Erbende diese Bedingungen nicht innerhalb der Zwei-Jahres-Frist, wird die Immobilie zwangsversteigert. Das Recht zur Besteuerung von Erbschaften besteht zwar nicht auf Bundesebene, steht aber dem jeweiligen Kanton zu. Bei einem Verkauf kann zudem Grundstücksgewinnsteuer anfallen. Die Schweiz hat ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland.

Was geschieht mit dem geerbten Haus im Ausland?

Die umfassende Nachlassplanung gibt Ihnen nicht nur das gute Gefühl, alle wichtigen Dinge im Vorfeld geregelt zu haben. Es erleichtert den späteren Erbenden auch einiges. Dennoch müssen sie sich entscheiden, wie sie mit der geerbten Immobilie umgehen wollen. Das Erbe ausschlagen? Annehmen? Und wenn sie es annehmen: Wollen sie die Auslandsimmobilie behalten oder verkaufen?

Möchte die Tochter der Z.‘s die Villa nach dem Ableben ihrer Eltern weiterhin als Urlaubsdomizil nutzen, muss sie verschiedene Dinge beachten. Zum einen muss das Haus auf ihren Namen umgeschrieben werden. Dafür können Kosten anfallen. Zum anderen sind Ferienhäuser nicht von der Erbschaftssteuer befreit, wenn sie weiter nur als Ferienhaus genutzt werden. Überschreitet der Nachlasswert die Freibeträge der Tochter, fällt Erbschaftssteuer für die Auslandsimmobilie an. Um die Höhe der Erbschaftssteuer zu bestimmen, wird der Wert des Hauses herangezogen. Dieser sollte sorgfältig ermittelt werden. Das kann weitere Kosten nach sich ziehen.

Möchte die Erbin die Villa nicht selber nutzen, sondern verkaufen, muss die Immobilie ebenfalls bewertet werden, um einen realistischen Kaufpreis zu bestimmen. Anschließend muss sie inseriert und verkauft werden. Auf den Verkaufserlös können weitere Steuern in Deutschland und/oder im Ausland anfallen. Nach dem Verkauf hat die Tochter der Z.‘s eine große Summe Geld zur Verfügung. Ihre Private Banking-Beraterinnen und -Berater helfen dabei, diese anschließend sinnvoll nach Ihren Wünschen und Vorstellungen zu investieren.

Schenkung als Alternative

Manchmal kann auch eine Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll sein, wenn sich dadurch zum Beispiel Freibeträge unter Beachtung entsprechender Fristen mehrmals ausschöpfen lassen. Doch wie beim Nachlass gilt: Auch eine Schenkung muss wohlüberlegt sein. Hierbei sollten immer Fachleute für eine rechtliche und steuerrechtliche Beratung einbezogen werden.