Forward-Darlehen

Bauherren, Investoren und Immobilienkäufer oder -besitzer entscheiden sich häufig aus nachvollziehbaren Gründen dafür, den benötigten Darlehensbetrag auf mehrere Darlehensverträge aufzuteilen. Dies kann die Liquidität schonen, Flexibilität bieten – z. B. bei unterschiedlichen Ablösungsszenarien – und somit auch der Bilanz zuträglich sein. Unterschiedliche Zinsausläufe können darüber hinaus helfen, Klumpenrisiken zu vermeiden, da die Abläufe in unterschiedlichen Zinsphasen erfolgen.

„Die Anschlussfinanzierungen – vor allem bei höheren Volumina und bei niedrig abgeschlossenen Darlehenszinsen zu Beginn einer Finanzierung – können gerade im Hinblick auf eine mögliche Zinswende Risiken mit sich bringen, indem ein gefürchteter Anstieg des Marktzinses unbarmherzig zuschlägt. Das geplante Liquiditätsmanagement kann aus dem Gleichgewicht geraten. Wer dieses Risiko minimieren möchte, dem steht ein wirksames Gegenmittel zur Verfügung: Forward-Darlehen können einen heute attraktiven gültigen Sollzins in die Zukunft konservieren“, weiß Dirk Janz, Leiter Private Banking in der Region Wiesbaden bei der Naspa. Die Motivation, ein Immobilienprojekt bzw. -investment mit möglichst günstigen Konditionen zu finanzieren, ist und bleibt äußerst rational.

Eins ist sicher: der Zins von heute

Problematisch wird es, wenn aufgrund einer erwarteten Verschlechterung des Finanzierungsumfelds Verträge mit geringer Laufzeit und demzufolge hohen monatlichen Tilgungsquoten abgeschlossen werden. Wer aus Angst handelt, kann seine Liquidität unnötig in Gefahr bringen. Stattdessen gilt es, die Optionen für künftige Projekte oder für auslaufende Finanzierungen genau zu prüfen. „Neben den Gestaltungsmöglichkeiten durch Bausparverträge steht Bauherren oder Käufern von Objekten mit einem Forward-Darlehen ein weiteres interessantes Instrument zur frühzeitigen Sollzinssicherung offen“, so Dirk Janz.

Speziell bei Immobilienfinanzierungen mit langen Laufzeiten und hohen Volumina kommt dem Faktor Zinsentwicklung eine entscheidende Rolle zu. „Verändern sich die Bauzinsen, kann das für mich als Häuslebauer, Eigenheimkäufer oder privaten Investor zu deutlich höheren Darlehensraten führen und damit meine Liquidität signifikant verändern“, ergänzt Dirk Janz. Hier können Forward-Darlehen Vorteile bringen. Sie reduzieren das Risiko bei weiter steigenden Zinsen und verschaffen Immobilienbesitzern und Bauherren eine größere Planungssicherheit. So ergeben sich sowohl für anvisierte als auch für bestehende Immobilienfinanzierungen interessante Lösungsansätze.

Sicherheit und Flexibilität durch Planbarkeit

Ein fiktives Beispiel zur Verdeutlichung: Geschäftsführer V. Michel ist Mehrfachimmobilienbesitzer und hat den Großteil seines Immobilienportfolios zu attraktiven Konditionen vermietet. In ca. 3,5 Jahren werden die ersten Tranchen seiner bestehenden Finanzierungen auslaufen. Nun lohnt ein genauer Blick: Herr Michel kann bereits heute eine Anschlussfinanzierung abschließen und sichert sich das aktuelle Zinsniveau für die Zukunft. Dieses Forward-Darlehen wird in 3,5 Jahren die jetzt noch bestehenden Festzinsvereinbarungen ablösen. Die neue Sollzinsbindung für den Forward-Kredit und die monatliche Ratenzahlung beginnen ebenfalls erst nach dem Ende der ursprünglichen Zinsfestschreibung.

Diese Form der Hausfinanzierung kann in der Regel bis zu fünf Jahre im Voraus vereinbart werden. Kredit- oder Bereitstellungszinsen für das Forward-Darlehen fallen bis zur Auszahlung des Darlehens bzw. zum Beginn der neuen Zinsfestschreibung nicht an. Ein gewisser Zinsaufschlag wird meist als „Preis“ für die Zinssicherung veranschlagt.  

Dirk Janz fasst die Vorteile stichpunktartig zusammen:

• Zinsen von heute schon für morgen sichern
• Keine Bereitstellungskosten für die Wartezeit bis zur Darlehensauszahlung bzw. bis zum Beginn der neuen Zinsbindung
• Hohe Liquiditätseinsparungen bei steigenden Kreditzinsen
• Bessere Planbarkeit der Vermögens-, Immobilien- und Liquiditätssituation

Natürlich lässt sich eine Zinssteigerung nicht mit absoluter Gewissheit vorhersagen. Wer ein Forward-Darlehen anstrebt, geht eine kleine Wette ein“, unterstreicht Dirk Janz.

Um entsprechende Prognosen zur Zinsentwicklung diskutieren und valide einschätzen zu können, steht Ihnen Ihr persönlicher Private Banking-Berater zur Verfügung. Unsere Finanzierungsexperten verfügen über fundierte langjährige Erfahrungen. So finden wir für Sie individuelle, auf Ihre Wünsche und Pläne zugeschnittene Lösungen zur effizienten Realisierung von Immobilienprojekten und erarbeiten Optimierungsvorschläge für bestehende Finanzierungen.