Immobilieninvestments

Das Corona-Jahr 2020 hat seine Spuren hinterlassen. Geschlossene Restaurants und Geschäfte des Einzelhandels, Reisebeschränkungen und Arbeiten im Home-Office haben den Markt der Gewerbeimmobilien besonders getroffen. Nicht verwunderlich, dass Büro-, Hotel- und Einzelhandelsimmobilien ein rückläufiges Transaktionsvolumen verzeichneten. Wohn- und Logistikimmobilien gehörten in Pandemie-Zeiten zu den Gewinnern. 2022 führten Krieg, Kostensteigerungen und die Zinswende zu einem Paradigmenwechsel am Immobilienmarkt – die Marktdynamik wird eher gebremst.* Wenn sich die Weltwirtschaft in den kommenden Jahren erholt, könnten auch gewerbliche Immobilien wieder Fahrt aufnehmen. Dennoch: Der Immobilienmarkt ist im Begriff, sich neu auszurichten. Die digitale Vernetzung, Veränderungen in der Gesellschaft und nicht zuletzt die Klimaveränderung sorgen ebenso für Handlungsbedarf. Daraus entstehen gerade neue Trends wie ‚New Work‘, ‚Smart Building‘ oder ‚Healthy Building‘. „Interessante Projekte, die als indirekte Kapitalanlage für Privatinvestoren lohnend sein können, bietet der Markt bereits“, erläutert Dirk Janz, Leiter Private Banking der Region Wiesbaden.

Smarter Investment-Mix: Offene Immobilienfonds
So viel steht fest: Betongold bzw. die Assetklasse „Immobilie“ stellt eine attraktive Anlageform dar und kann zur langfristigen Stabilisierung eines Vermögensportfolios beitragen. Eine Möglichkeit, liquides Anlagevermögen im Immobilienbereich zu diversifizieren, bietet sich zum Beispiel mit offenen Immobilienfonds. Das Anlageuniversum eines Immobilienfonds ist breit gestreut. Beispielsweise mit einem durchdachten Mix verschiedener Nutzungsarten: Von fortschrittlichen Logistikimmobilien über medizinische Versorgungszentren, umweltfreundliche Wohnquartiere hin zu modernen Bürokomplexen. Auch verschiedene regionale, globale oder umweltökologische Ausrichtungen sind möglich.

Darüber hinaus beschäftigt der „European Green Deal“ die Immobilienbranche. „So spielen mittlerweile Nachhaltigkeitsaspekte bei der Aufstellung bzw. Auswahl des Immobilien-Portfolios eine immer größere Rolle, ebenso Megatrends wie ‚Digitalisierung‘ oder ‚Urbanisierung‘“, ergänzt Dirk Janz.

Aufgrund der breiten Diversifizierung können bei einem offenen Immobilienfonds im Vergleich zu einem einzelnen direkten Immobilieninvestment sowohl Chancen als auch Risiken auf mehrere Schultern verteilt werden. Und dies mit einer verhältnismäßig kleinen Investitionssumme.

Dirk Janz erklärt es so: „Grundsätzlich bietet ein offener Immobilienfonds eine breite Streuung des angelegten Kapitals durch die Verteilung auf verschiedene Immobilien mit unterschiedlichen Nutzungsarten, Mietern und/oder Standorten. Gegenüber anderen Anlageformen kann dieses Investment mit relativ soliden Ausschüttungen und geringeren Volatilitäten Stabilität in ein Portfolio bringen.“

Mögliche Chancen und Risiken offener Immobilienfonds – ein Überblick:

Chancen

• Deutlich weniger Aufwand und Verantwortung als bei direkten Immobilieninvestments
• Partizipation an großen Immobilienprojekten mit relativ geringen Anlagesummen möglich
• Regelmäßige Ausschüttungen (bspw. aus laufenden Mieteinnahmen und ggf. aus realisierten Verkaufserlösen) sowie steuerliche Vorteile bei der Ertragsausschüttung aufgrund teilweise steuerfreier Ertragsanteile
• Inflationsschutz bzw. -ausgleich durch in der Regel indexierte Mietverträge
• Flexible Laufzeiten, mittelfristige Verfügbarkeit (unter Wahrung der Halte- und Kündigungsfrist)

Risiken

• Wertverluste oder -schwankungen durch Änderungen von Immobilienpreisen möglich
• Generelle Immobilienrisiken, wie zum Beispiel schlechte Vermietbarkeit, mangelnde Zahlungsfähigkeit der Mieter, Verschlechterung der Standortqualität
• Ggf. verzögerte Reaktion auf geänderte Rahmenbedingungen wie fallende Immobilienpreise möglich
• Unter bestimmten negativen Konstellationen kann die Anteilrücknahme ausgesetzt werden
• Kapitalverlust

Exkurs: Crowdinvesting und REITs
Neben den in Deutschland recht beliebten offenen Immobilienfonds liegt vor allem im amerikanischen Markt das Crowdinvesting im Trend, bei dem sich Anlegende über eine Online Plattform gemeinsam an Immobilienprojekten beteiligen können. Eine weitere Möglichkeit für indirekte Immobilienanlagen sind börsennotierten REITs (Real Estate Investment Trusts). Diese Immobilien-Aktiengesellschaften investieren hauptsächlich in Immobilien und Grundstücke. Da sie börsennotiert sind, ist die Schwankungsanfälligkeit der REITs allerdings recht hoch. Beide Anlagevarianten erfreuen sich größerer Beliebtheit in amerikanischen Gefilden, in Deutschland ist der Markt weniger stark belegt.

Fazit
Wie alle Geldanlagen haben auch offene Immobilienfonds gewisse Risiken, dennoch gelten sie als risikoärmer und fungieren eher als konservativer Anlagebaustein im Vergleich zu anderen Anlageklassen. Inzwischen bietet der Markt eine Fülle an Angeboten. Um eine fundierte Anlageentscheidung treffen zu können, die zu Ihrer persönlichen Vermögensstrategie passt, ist es ratsam, Experten mit einzubeziehen. Im ersten Schritt können Fragen wie: „Wer ist die ausgebende Kapitalverwaltungsgesellschaft?“, „Welches Renommee genießt sie?“, „Wie sind die Fonds diversifiziert?“ oder „Gibt es ein aussagefähiges Rating einer bewährten Agentur?“ hilfreich sein. Gerade in Krisenphasen kann sich ein Blick auf die Strategie des Fondsmanagements auszahlen: Im Idealfall wird das Immobilienportfolio nämlich aktiv umgeschichtet und kann dadurch sogar von Mehrwerten profitieren. Das Hinzuziehen wohnwirtschaftlicher Nutzungsarten kann im Sinne einer breiteren Diversifizierung sinnvoll sein. Nicht zuletzt sollten Investitionen immer zu Ihren individuellen Zielen und Ihrem persönlichen Risikoprofil passen. Ihre Private Banking-Beraterinnen- und Berater stehen Ihnen bei dem Management Ihres Vermögens jederzeit als kompetent zur Seite.

Quellen:
*Ernst & Young Real Estate, Januar 2023: „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2023“, Abruf 06/2023

Disclaimer:
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Aktualisiert, 29.06.2023